Les claus per reclamar el retorn de la clàusula sòl segons el Col·legi d’Advocats de Terrassa

Fotos: Jordi Pascual

Des de la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) del desembre passat a partir de la qual s’obria la porta al retorn de les quantitats abonades de més pels clients d’entitats bancàries que tinguessin una clàusula sòl considerada abusiva a la seva hipoteca, els advocats s’han posat en alerta davant d’un possible seguit de demandes. També ho van fer els partits polítics amb un intent de mecanisme de retorn de diners per acords extrajudicials plasmat a un decret aprovat el mes passat. Ara hi ha, per tant, dues vies complementàries per recuperar la quantitat corresponent a la clàusula sòl: l’acord amb l’entitat bancària i el judici. Què han de fer, llavors, els afectats? Aquesta és la pregunta que va resoldre dilluns a la Casa de Cultura l’advocada Dolors Teulé, diputada sisena del Col·legi d’Advocats de Terrassa, en una conferència coorganitzada pel propi col·legi i l’Ajuntament.

Una clàusula sòl és un acord que figura en alguns préstecs hipotecaris pel qual s’incorpora un tipus d’interès mínim a pagar de tal manera que, si el tipus d’interès real baixa per sota d’aquest llindar, el client segueix pagant el mínim marcat. Habitualment s’acompanya d’una clàusula sostre que fixa un topall màxim a pagar, generalment molt per sobre de la possible pujada dels tipus d’interès. El primer que cal considerar al respecte és que no hi ha cap sentència, tampoc la del TJUE, que declari abusives totes les clàusules sòl sinó que depèn de les condicions de la signatura del contracte d’hipoteca. Quan es demostra una manca de transparència i d’informació, la clàusula es declara abusiva i s’anul·la amb efecte passat i futur.

Segons Teulé, les entitats bancàries venien el producte de tal manera que donaven sensació de seguretat al client, sobretot pel que fa a la clàusula sostre com a topall màxim de pagament. Si bé, la manca de transparència es va evidenciar quan amb l’esclat de la crisi milers de persones van veure que pagaven més del que el seu tipus d’interès variable marcava en aquell moment. En cas de reclamar, considera l’advocada, l’“entitat bancària mirarà de demostrar per tots els mitjans que va informar el client”. Si bé, assegura, no es va començar a informar correctament fins al 2013 tot i que es portaven signant hipoteques amb clàusules sòl des de finals dels anys 1990.

La via extrajudicial

El decret aprovat al gener preveu que els clients dels bancs puguin acudir a les sucursals per conèixer l’estat de la seva hipoteca i estudiar que els retornin els diners. Les entitats tenen poc menys de dues setmanes per habilitar espais de reclamació. De moment, diu Teulé, només té constància que ho hagi fet el BBVA. En aquesta negociació, el propi banc haurà de calcular quina és la quantitat a retornar i entregar-la en efectiu o plantejar una “mesura compensatòria” com una renegociació de la hipoteca de cara al futur. El consumidor tindrà 15 dies per acceptar o no la mesura compensatòria.

L’advocada adverteix que, davant del risc de pagar les costes per la via judicial i tenint en compte que la compensació pot evitar retornar a hisenda les deduccions derivades de la hipoteca, moltes persones acabaran acceptant les mesures compensatòries, tot i que a la pràctica en la majoria dels casos seran inferiors a les quantitats que es podrien aconseguir a través d’un judici. “En cas que la diferència entre el que proposa el banc i el càlcul real sigui petita, una oferta d’entrega de diners per part del banc és molt temptadora per a persones necessitades de diners”, enraona. Per això recomana parlar amb un economista de confiança per comprovar si el càlcul plantejat per l’entitat és correcte.

En qualsevol cas, la negociació és extrajudicial i prèvia a la presentació de qualsevol demanda. Ha de ser gratuïta i voluntària, és a dir, el banc no retornarà automàticament els diners ni el client està obligat a reclamar-los. L’acord extrajudicial només té efecte sobre hipoteques que afecten béns immobles subscrites per persones físiques. La negociació es pot fer tant si es considera que la clàusula sòl és abusiva com si no. La resta de supòsits, com préstecs no hipotecaris o demanats per persones jurídiques així com altres clàusules abusives, han de passar de moment directament pels jutjats. Teulé recomana la negociació tant si la hipoteca ja està acabada de pagar com si no ja que en aquest tràmit en el pitjor dels casos només es perden uns mesos sense bloquejar la via judicial.

La via judicial

Si el client de l’entitat bancària desestima la mesura compensatòria i els diners en efectiu per considerar-los insuficients, té l’opció d’interposar una demanda amb la voluntat de recuperar els diners de la clàusula sòl per via judicial. En cas que la resolució judicial sigui més favorable per al client que el que havia estipulat el banc, l’entitat s’haurà de fer càrrec de les costes –advocat i procurador– d’ambdues parts.

En cas que la quantitat sigui igual o inferior o no s’hagi passat per una negociació extrajudicial prèvia i el banc accepti la quantitat que determini el jutge, serà el client el que haurà d’abonar les seves pròpies costes. Davant del fre que pot significar pagar les costes, el Col·legi d’Advocats de Terrassa té un servei d’advocats d’ofici per a persones vulnerables i amb poca capacitat econòmica que tenen reconeguda la justícia gratuïta de tal manera que només hauran d’abonar el cost relacionat amb el judici si durant els dos anys següents a la sentència millora la seva situació econòmica.

Els abusos d’alguns gabinets d’advocats

Davant de la sentència del TJUE hi va haver una primera onada de demandes judicials en què, segons va denunciar FACUA, alguns gabinets d’advocats fixaven condicions per les quals acabaven quedant-se fins i tot la totalitat dels diners recuperats. Alhora, altres col·lectius com l’Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros de España (ADICAE), defensen una solució col·lectiva –en el cas d’aquesta organització de forma extrajudicial– per evitar nous abusos dels bancs.

Teulé valora que la millor opció és “adreçar-se a l’advocat de confiança” i, en cas de tenir dubtes, “buscar alternatives per comparar i escollir el gabinet que millor s’adapti a les seves necessitats”. Les demandes col·lectives, diu, són més econòmiques però el percentatge que s’emporta l’advocat és més alt. Per això creu que no hi ha una millor opció sinó que depèn del cas.

Les clàusules sòl així com altres assumptes relacionats amb les hipoteques s’han debatut diversos cops en el Ple municipal durant els darrers mesos i d’aquest surt el compromís polític d’informar la ciutadania amb sessions com la celebrada dilluns a la Casa de Cultura. La tinenta d’alcalde d’Habitatge explica que el consistori fa anys que té l’Oficina d’Atenció al Ciutadà al servei dels dubtes relacionats amb les hipoteques i que actualment també disposa del foli per preparar el requeriment als bancs en la negociació extrajudicial.

Notícies relacionades